Vous avez décidé d’acheter un appartement neuf, en première main, en Israël. Votre cocontractant, le vendeur, est donc le promoteur ou le constructeur lui-même : le «kablan» ; et il s’agit de ce que l’on appelle en hébreu un « dirat kablan ».
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Le fait d’acheter un bien sur plan, et donc pas encore construit ou terminé nécessite des mises en garde et des vérifications toutes particulières afin de réaliser cette acquisition de la manière la plus sereine qui soit. Plusieurs points doivent faire l’objet d’une attention toute particulière. La confiance que vous pouvez avoir dans le promoteur n’est pas de mise, non pas qu’il ne soit pas digne de confiance, mais vos intérêts et donc vos inquiétudes ne sont pas les mêmes.
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Le Contrat
Lorsque vous vous intéressez à un « dirat kablan », l’agent immobilier (très souvent un commercial du promoteur) vous demande de signer un formulaire de réservation et de déposer une somme d’argent, entre 10.000 et 50.000 shekels, et ce afin d’obtenir le contrat et ses annexes.
Faîtes le nécessaire pour obtenir le contrat afin de l’étudier avant de signer ce formulaire ; car même si dans la plupart des cas cette somme d’argent vous sera restituée en, dans le cas d’un desistement (en général, si aucun contrat n’est signé dans un laps de temps de 30 jours), vous devez savoir qu’acheter un appartement directement à un kablan, se dit acheter sur le papier, car le bien n’est pas encore construit ou tout au moins livré, exigez donc le papier où tout est prévu.
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Le Permis de construire (Heiter Bnia)
Nombre d’appartements sont aujourd’hui commercialisés et/ou vendus avant même que le promoteur ait obtenu le permis de construire. Ce document est celui qui matérialise par écrit la demande validée par le conseil de l’Urbanisme de construction/destruction/modification ainsi que les plans. Exigez de voir ce document ou tout au moins, d’y avoir accès. Si le permis de construire n’est pas encore obtenu, demandez si le Plan Descriptif a été donné (en hébreu Tab’’a).

L’article 145 de la loi sur la Planification et la Construction de 1965 est clair, sans Permis de construire il ne peut y avoir aucune opération réalisée sur un terrain ; et sans Plan descriptif préalable, il ne peut y avoir de Permis de construire. Les deux documents sont liés ; vous pouvez néanmoins prendre l’option de vous engager avant l’émission du Permis de construire ; ne le faites pas sans Plan descriptif (Tab’’a). Ne vous engager pas sur ce type de projet sur la base de promesses.
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Votre représentant
Dans le cadre de l’acquisition d’un « dirat kablan », seront à votre charge, en sus des honoraires de votre avocat, les honoraires de l’avocat du kablan ; même si une réforme les a limités à 5.000 NIS HT dans la plupart des transactions (ils pouvaient monter à 1,5% voir 2% HT du montant de la transaction). A ce titre, et afin de réaliser des économies, beaucoup sont tentés de ne pas se faire représenter et de prendre l’avocat du kablan uniquement. Il faut savoir que ces honoraires sont essentiellement liés à l’inscription du bien puis de la copropriété au cadastre mais en aucun cas à la représentation de l’acheteur dans la transaction. D’ailleurs, il a été rendu obligatoire depuis une dizaine d’année de mentionner dans le contrat d’acquisition du kablan que l’avocat de ce dernier ne représente pas l’acheteur.
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Seul quelqu’un qui vous représente pourra exiger, que soit ajouté au contrat proposé, une date de remise des clés n’excédant pas une période prévue à l’avance, et que celle-ci ne puisse se réaliser en contre partie du dernier versement et la remise de certains documents ; mais également que le contrat ne soit pas signé sans que la question des pénalités et des obligations du vendeur ne soient évoquées. Certains articles présents dans des contrats de kablan se sont vus interdits par des décisions de justice, mais il arrive encore que des articles équivalents s’y retrouvent. Restez vigilants et faites-vous représenter.

Les points essentiels :

Obtenir le contrat avant le dépôt d’une somme de réservation si possible ;
Demander à quelle étape se situe le projet ;
Signer une procuration au nom d’un avocat qui vous représentera afin de ne pas être seul face au promoteur ;
Etudier le plan de l’appartement proposé, l’étage auquel il se trouve, et la description technique des travaux qui seront réalisés dans l’appartement et l’immeuble ;
Demandez à votre avocat comment et quand prendra effet l’inscription de votre appartement à votre nom au cadastre ;

Ce document ne constitue pas une consultation juridique et ne remplace pas un conseil juridique et/ou fiscal spécifique. Nous serons heureux de répondre à toutes vos questions juridiques. Notre cabinet est spécialisé en droit immobilier, des successions, en création et gestion de sociétés et en matière de propriété intellectuelle.
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Maître Emmanuel Charbit