החלטתם לקנות דירה חדשה יד ראשונה בישראל. הקבלן השותף שלך, המוכר, הוא היזם או הבונה עצמו: ה »קבלן »; וזה מה שמכונה בעברית « דירת קבלן ».

רכישת נכס מחוץ לתוכנית, כלומר עדיין לא בנוי או גמור, דורשת אזהרות ובדיקות מיוחדות כדי להבטיח שהרכישה תתבצע בצורה חלקה ככל האפשר. ישנן מספר נקודות שעליכם לשים לב אליהן במיוחד. זה לא שהמפתח אינו אמין, אבל האינטרסים שלך, ולכן החששות שלך, אינם זהים.

החוזה
כאשר אתה מעוניין ב »דירת קבלן », סוכן הנדל »ן (לעיתים קרובות איש מכירות מהיזם) יבקש ממך לחתום על טופס הזמנה ולהפקיד סכום כסף, בין 10,000 ל- 50,000 ₪, לשם קבלת החוזה ונספחיו.

עשה כל מה שצריך כדי להשיג את החוזה כדי שתוכל ללמוד אותו לפני החתימה על הטופס, כי למרות שברוב המקרים סכום הכסף הזה יוחזר לך במקרה של משיכה (בדרך כלל אם לא נחתם חוזה תוך 30 יום), עליכם להיות מודעים לכך שרכישת דירה ישירות מהקבלן היא קנייה על הנייר, מכיוון שהנכס עדיין לא נבנה או לפחות נמסר, אז בקשו את הנייר שבו הכל מוגדר.

​
אישור תכנון (הייטר בניה)
דירות רבות משווקות ו/או נמכרות כיום עוד בטרם קיבל היזם אישור תכנון. זהו המסמך הקובע בכתב את בקשת הבנייה/הרס/שינוי והתכניות שאושרו על ידי רשות התכנון. התעקש לראות את המסמך הזה או לפחות לקבל גישה אליו. אם טרם התקבל היתר הבנייה, שאלו האם ניתנה התכנית התיאורית (בעברית טב »א).

סעיף 145 לחוק התכנון והבנייה 1965 ברור: ללא אישור תכנון, לא ניתן לבצע פעולה בחלקת קרקע; וללא תכנית תיאורית ראשונית, לא יכול להיות אישור תכנון. שני המסמכים מקושרים; עם זאת, אתה יכול לקחת את האופציה להתחייב לפני מתן אישור התכנון; רק אל תעשה בלי תכנית תיאורית (טב »א). אל תתחייב לפרויקט מסוג זה על בסיס הבטחות.
​
נציג שלך
בעת רכישת « דירת קבלן », בנוסף לשכר טרחת עורך הדין שלך, תצטרך לשלם את שכר הטרחה של עורך הדין של הקבלן, למרות שרפורמה הגבילה אותם ל-5,000 ש »ח ללא מע »מ ברוב העסקאות (בעבר היו 1.5% ואף 2% ללא מע »מ מסכום העסקה). כתוצאה מכך, וכדי לחסוך כסף, אנשים רבים מתפתים שלא להיות מיוצגים ולהשאיר לבדו את עורך הדין של הקבלן. יצוין כי אגרות אלו קשורות במהותן לרישום הנכס ולשיתוף בטאבו אך בשום אופן לא לייצוג הקונה בעסקה. למעשה, כבר עשר השנים האחרונות לערך חובה לציין בחוזה הרכישה של הקבלן כי עורך הדין של הקבלן אינו מייצג את הקונה.
​
רק מי שמייצג אותך יוכל לדרוש זאת. החוזה המוצע כולל מועד למסירת המפתחות שאינו חורג מתקופה מוסכמת מראש, וכי לא ניתן למסור את המפתחות בתמורה לתשלום הסופי ולהגשת מסמכים מסוימים; וכן שלא ייחתם החוזה מבלי שהועלתה נושא הקנסות והתחייבויות המוכר. כמה מאמרים בחוזי קבלן נאסרו על פי פסיקת בית המשפט, אך עדיין ניתן למצוא מאמרים מקבילים. הישאר ערני וקבל ייצוג של עצמך.

נקודות מפתח:

במידת האפשר, השג את החוזה לפני הפקדת הפקדת הזמנה;
שאלו באיזה שלב נמצא הפרויקט;
חתמו על ייפוי כוח בשם עורך דין שייצג אתכם, כדי שתהיו לא לבד בעת התמודדות עם היזם;
למד את תכנית הדירה המוצעת, הקומה בה היא ממוקמת, והתיאור הטכני של העבודות שיבוצעו בדירה ובבניין;
שאל את עורך הדין שלך כיצד ומתי ייכנס לתוקף רישום דירתך בטאבו על שמך;

מסמך זה אינו מהווה ייעוץ משפטי ואינו מחליף ייעוץ משפטי ו/או מס ספציפי. נשמח לענות על כל שאלה משפטית שיש לך. משרדנו מתמחה בדיני קניין, דיני ירושה, הקמת וניהול חברות וקניין רוחני.

​
יועץ עמנואל שרביט